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賃貸物件の【空室対策】究極の方法は長く住んでもらうことであるって話

『賃貸物件の空室対策』

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不動産投資という物が存在し続ける限り無くなることがない問題です。

 

お部屋を賃貸し、家賃を得る。こう聞くと楽に儲けられるように思えますが、現実は厳しいです。

 

日本の空き家率はドンドン上昇しています。コレはネットで調べるとすぐに出てきます。嘘ついてもしょうがないですからね。

 

僕も仕事で多くの賃貸を管理させて頂いてます。多くの大家さんともお付き合いをしてます。

 

そんな中で必ず出てくるのが【どうやったら空室が埋まるのか】という相談です。挨拶に行った先では必ず尋ねられます、ほぼ100%。

 

そこで今回は【空室対策】について、僕が普段大家さんに助言している内容をまとめてみました。

 

不動産投資に興味がある方も、現大家さんの方も、読んで頂けると光栄です。 

では行ってみましょう!

 

 

 

究極の空室対策があるとすればそれは『長く住んでもらうこと』

究極の空室対策があるとしたら、それはなんでしょう?

 

何かいい空室対策は無いかな?(大家さん)

 

究極の空室対策があるとすれば、それはいったん入居が決まったら、ずっと住み続けてもらうことです。

 

僕はこれを究極の空室対策、通称【満室対策】と呼んでます。

 

世の中の大家さんがなぜ空室を嘆くのか?それは借入があるからです。

つまり、ローンの返済をして行かないといけないので空室が有っては困るってことですね。

 

例えばある大家さんが5戸の不動産を所有し、20年の返済計画で融資を受けているとしましょう。

 

仮に、この5戸全ての入居者が20年退去することなく住み続けてくれたとしたら?

 

はい、何も問題なく返済が可能ですよね。大家さんはニコニコです。返済や修繕費用の工面が簡単に出来ます。

 

「そんなの出来る訳ないじゃないか、馬鹿だな!」

なんて思ったそこのアナタ!一旦は心の中にしまっておいてください。傷つきますので・・・

 

上記で述べた事は、例え話であくまで極論です。しかし現実に出来たとすればかなり理想的だと思いませんか?

 

僕が言う【満室対策】というのは、限りなくこれに近づけて行く為の対策の事なんです。

 

20年は難しいと思いますが、10年や5年など、引っ越す必要が無い人を出て行かせない対策を行おうと言うのが満室対策です。

 

人口は減って行ってる訳ですから、少ない分子を取り合うのではなく、出て行かせないようにすることが今後の賃貸には大事になっていきます。 

 

満室になった時こそ、空室対策を行うべきなんです。

 

長く住んで頂くためには、入居者に常に満足してもらう事が重要

では長く住んでもらうにはどうするの?ってことですが、実はそんなに難しい事では無いんです。

 

入居者が引っ越す理由としては大体このような理由が考えられます。

良くある退去理由

・仕事、家庭の都合(転勤やどうしようもない事情等)

・家族構成の変化(結婚、同棲・同居、子供が産まれた等)

・なんとなく(特に理由はないor物件に何かしら不満がある等)

『仕事。家庭の都合』は正直どうしようもありません。これはいくら対策しても仕方ないです。だって県外に行く人を引き留める事なんて出来ないですからね。

これで悩むぐらいなら考え方を切り替えた方が楽です。

 

次に、『家族構成の変化』ですが、これは対応出来る可能性があります。大家族を単身用の部屋に住まわせ続ける事は出来ませんが、それ以外ならやりようによっては入居年数を伸ばせます。

 

例えば、間取りが違う部屋や建物を所有している場合には住み替えて貰う事も可能ですよね。自分の物件から自分の物件への住替えですね。

 

更に、単身用の間取りだとしても、同棲などの2人暮らしなら十分暮らすことが出来ますよね?

彼氏、彼女と同棲するからという理由で引っ越しますってのは、実は対応次第で更に2~3年、もしくは子供が出来るまでの間、引き延ばすことは十分に可能です。

 

最後の『なんとなく』ですが、コレは意外に引っ越し理由の中では多いです。そして対策・対応次第では引っ越す事を考え直して貰うことが十分に可能です。

 

この理由で出て行ってしまう人を引き留める事こそが満室対策では重要なんです。

 

でも、「退去します」と意志表示をしてきた入居者に対して、「ちょっと待ってください!引っ越さないでください!」なんてことは言えませんよね?

 

その時点で既に引っ越す意志を固めてしまってる訳ですから。

 

ではどうするか?

 

方法は一つ、先行投資、つまり常に先出しで対応していくしかないんです。

 

【常に入居者が満足して入居して貰えるように日々考え、入居者の不満を最小限に留めていく事】 が大事なのです。

 

満室対策に役立つ対策を紹介します。

 

すぐに実践できる満室対策3選

対策とは何もお金をかける事ばかりが正しいとは限りません。大家さんの考え方・心構えを少し変えるだけでも十分対策と言えます。

明日からすぐに実施できる対策を紹介します。

 

入居者に契約のお礼をしてみましょう

アナタは契約して頂いた入居者様に「お礼」をしていますか?

 

「物件を貸してやってるんだからお礼を言われるのはこっちでしょ?」

 

なんて思ってる大家さんがいたらそれは考えを改めた方がいいです。既に時代は『貸手市場』から『借手市場』へ変化しました。

 

【数ある賃貸物件から私の物件を選んでくれてありがとう】という気持ちが大事になって行きます。

 

そしてこの【お礼をする】行為こそが、入居者に安心感を与えるのです。例えば、自分の子供を県外へ送り出す親の気持ちになってみましょう。

 

ちゃ、ちゃんと暮らして行けるかしら・・・

 

そうですね、不安で仕方がありませんね。そんな時、引っ越し先のオーナー様からこんなハガキが届くのです。

 

『ご契約ありがとうございました。何か気になる点、ご不明な点がありましたら、どんな些細なことでも構いませんのでお気軽にご連絡下さい。』

 

どうですか?少しはご両親の不安も和らぐと思いませんか?安心して一人暮らしが出来そうな気がしませんか?

 

御礼を言われて悪い気がする人はいませんよね。感謝の気持ちをお手紙等で伝えるだけで一気に入居者からの信用を勝ち取ることが出来ます。

 

入居者との適度な距離感のコミュニケーションをとろう

アナタは入居が開始したら、はいそこで終わりと思ってはいませんか?

 

甘い!甘いですぞ!賃貸は入居が決まってからが始まりなんです!

 

入居が始まったら、適度な距離感を保ちながら入居者と接しつつ、人間関係を深めて行きましょう。

 

人間関係は入居者の満足度を維持し続ける上で、非常に重要な要因になります。

 

そんなこと言ったってどうやってコミュニケーションとればいいだよ。

そうですね、毎日料理を持って部屋を訪ねる訳には行かないですからね。ではどうするのか?実はとても簡単な方法があるのです。

 

その方法とは『定期的に掃除をする』 ことです。

 

掃除をしていると必ず入居者に会うことが出来ます。出勤時、帰宅時、いつでもいいので、笑顔で挨拶をするだけで十分です。

 

この掃除と挨拶の効果は素晴らしいものがあります。始めは挨拶しても反応の無い入居者も多いと思いますが、続けると次第に挨拶をしてくれるようになります。

 

更に物件が常に清潔だと入居者は安心します。何かあった時でもしっかり対応してくれる気がしますからね。

 

最終的に大家さんだと認識して貰えれば、最初は掃除のおばさん(おじさん)程度の認識で良いんです。

 

自分の印象をすぐ良くできる人はなかなかいないでしょう?だったら接触頻度を多くするしか無いですよね。

 

顔を合わせたその分だけ、良好な人間関係を築くことが出来る訳です。

 

入居者からのクレームは満足度アップのチャンスと心得よう

人から文句を言われていい気分になる人はいないでしょう。一部いるかも知れませんがそれば特殊な方だけです。

 

実は設備の調子がおかしくて・・・

 

今まで我慢していたんだけど実は○○が・・・

 

賃貸を経営していると、入居者や管理会社からこういう事を言われた事はないでしょうか?

 

「また、クレームか。嫌だな。うるさいな。」と思う方が多いとは思います。

 

クレームは耳をふさぎたくなるものですが、だからこそ逆に耳を傾けなければならないことなんです。

 

クレームとは裏を返せば「物件のココを改善すれば私(入居者)は満足しますよ」 という事を教えてくれているのですね。

 

『釣った魚には餌をやらない』じゃダメなんです。そんな事をしてるから他にいい物件が出てくると退去されちゃうんです。

 

契約更新のタイミングや4年に1回など期間を決めて、家賃の値下げや設備の入れ替えなどの対応をしてあげましょう。

 

更に設備の不具合などで入居者が困っている時は、即行動・即対応です。時間をかけてしまうとそれだけで不信感が募ります。

 

何もしてくれない大家さんなんだと思われてしまうと入居者の満足度は得られません。

 

『ここの物件はとても住みやすいなぁ』と入居者に思わせることこそが大事なんです。

 

ピンチをチャンスに、クレームこそ満足度アップのチャンスなんです。

 

ですが、中には常識の無い過度なクレームもありますので、そこはしっかりと見極める事も大事です。 

 

信頼の置ける管理会社がいると更に効率的

賃貸経営は何も大家さんだけでやる必要はありません。

管理会社というパートナーを上手く利用することも大事なんです。

 

管理を任せる不動産会社を、家に近いから・知り合いだからという安易な理由で選んではいけません。

 

実際に担当と話をして、信頼が置ける会社かどうかを見極めて任せるべきです。入居者と大家さん、しっかりと両方の事を考えてくれる管理会社に物件を任せましょう。

 

しかし、ここで注意しなければいけないことがあります。それは管理会社に任せっぱなしにしてはいけないという事です。『任せてるから安心』という考えが一番最悪です。

 

不動産会社はあくまでもパートナーだと考えるべきです。

 

最終的には不動産投資をしているのはアナタなんですから、自分の資産を完全に他人に任せるなんてリスクのあることをやったらダメです。

 

不動産会社はどれだけ空室があっても痛くも痒くも無い訳ですからね。むしろ仲介できる物件が増えるので嬉しい限りです。

 

自分の資産を増やす為のパートナーが不動産会社なんです。

 

不動産会社を上手く使うことも賃貸経営には大切なことです。

 

お互いに信頼が置ける関係を不動産会社と築きましょう!

 

まとめだよ

最後まで読んで頂き誠にありがとうございました。

今回の記事のポイントをまとめておきます。

この記事のまとめ

・入居者と良好な人間関係を築こう!

・入居者の満足度を常に意識し、退去する必要がない入居者には長く住んで貰おう!

・管理は信頼の置ける不動産会社(パートナー)に任せよう!

さて【満室対策】について長々と書いてきましたが、もちろん入居者が未来永劫住み続けるなんて事はありません。色々な事情で入替があることも分かってます。

 

今回僕が言ってる事は、これだけで空室対策として万全ですという事では無いです。

 

空室対策に終わりはありません。終わりがないからこそ、色々な空室対策が生まれる訳なのです。

 

色々な事を試して、空室を減らして行きましょう!

 

今回の内容が少しでも世の大家さんのお役に立てれば幸いです。

 

やり方を間違えなければ不動産投資はとても魅力的な投資です。あなたも不動産投資・土地活用を始めてみませんか?